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                最猛降息!首套房貸利率將降至歷史低點 對樓市有何影響?
                更新時間:2024/2/20 閱讀:6227 次 

                央行時隔八個月再度下調貸款基準利率LPR。

                2月20日,最新一期貸款市場報價利率(LPR)出爐,五年期LPR下調至3.95%,此前為4.20%;一年期LPR仍為3.45%。

                值得關注的是,此次調整為非對稱降息,五年期LPR降低25個基點,而一年期LPR未調整。

                受訪業內專家對記者表示,降息之前LPR已是歷史最低水平,本次5年期LPR再次下調,全國首套房貸利率將在“歷史最低點”的基礎上再次降低25個基點,堪稱史無前例。

                “對房地產市場而言,調降中長期LPR基準利率有助于降低居民購置房產和存量房貸償付壓力?!睆V開首席產業研究院研究員馬泓表示,后續商業銀行房貸利率也會響應調降,此次貸款優惠力度比較顯著,此舉將促進增量購房和其他消費領域的提升,年內商品房銷售跌幅有望收窄。

                如以商貸額度100萬元、貸款30年、等額本息還款方式計算,此次LPR下降25個基點,月供減少144.8元,累積30年月供減少5.2萬元。

                中原地產張大偉:LPR歷史最大幅度降息 是樓市近幾年最大利好之一

                中原地產首席分析師張大偉表示,目前大多數人的房貸都是采用LPR定價模式,房貸利率會隨市場貸款利率水平的波動而波動,如果LPR下降了,對應的房貸利息也會跟著下降。

                5年期單獨降息對房地產市場的影響主要有幾點:首先如果說過去降息的目標是穩定經濟,這一次單獨降息5年期,就是要穩樓市,穩樓市才能更好穩經濟。過去非對稱降息都是只降一年期,而本次只降5年期,對于樓市來說可以說是最近幾年來的最大利好。

                其次,本次降息主要影響一線和二線城市。在本次降息之前三四線城市首套房利率普遍在3.6-3.7%左右,只有少數一二線城市還維持高房貸利率,因此本次政策主要影響一二線城市。

                對購房者來說,存量購房者可能要2025年才能開始減少利息。存量房貸利率轉化成LPR定價模式之后,一般會一年調整一次,大部分銀行是從新一年的第1月份開始調整。這意味著存量房貸可能要到2025年才能享受,如果是新購房者,那么馬上會享受到降息的利好。

                降息有利于保持房地產預期穩定。降息之際,房地產市場有望在一線城市全面調整限購后,預計接下來會出現一次比較明顯的小陽春行情。

                中泰證券楊暢:下調LPR是房地產市場需求端政策組合拳的一部分

                中泰證券研究所政策組首席分析師楊暢認為,從LPR形成機制來看,LPR由18家報價行按MLF利率加點后,進行匯總統計,并去掉一個最高報價和一個最低報價,進行加權平均計算后的數據形成報價。一般來講,1年期與5年期LPR對稱調整是常態,但非對稱調整也并不少見。

                本次非對稱下調,至少反映出三層意圖:

                第一,貨幣政策也在配合經濟平穩開局,春節假期過后,從資金供給端開展工作,通過降低貸款利息,降低融資成本,配合2024年經濟平穩開局的意圖較為明顯。

                第二,不同期限利率非對稱下調,表明政策希望發揮作用的對象有所側重,保持1年期LPR不變,或表明對制造業投資和消費的刺激意圖相對平穩。

                第三,由于5年期LPR與房地產市場的關聯度相對較強,從前期來看,下調5年期LPR利率也是房地產市場需求端政策組合拳的一部分,現階段大幅降低5年期LPR利率25個BP,再結合近期圍繞房地產市場密集出臺了較多政策措施,充分體現了利率政策參與激活房地產市場、推動房地產市場良性循環的政策意圖。

                易居研究院嚴躍進:歷史最大力度降息 有助于促進房貸申請和消費

                易居研究院研究總監嚴躍進分析稱,5年期及以上LPR出現下調。對于今年經濟形勢改善和環境優化都具有積極的作用。

                此次最大的亮點是,LPR的下調幅度非常大,即下調了25個基點。從歷史上的調整來說,我國共有8次五年期LPR的下調,但過去下調幅度一般為5-15個基點。而此次一次性下調了25個基點,屬于歷史上降息最猛的一次,這是向市場釋放出最大的一個信號。

                降息對于房地產市場將產生積極影響。房地產市場當前正處于企穩復蘇的階段,但復蘇過程需要鞏固。降息利好資金成本的下調,直接引導房貸的下調,這對于房貸市場的影響是積極的。我們簡單測算,若按100萬貸款本金、30年等額本息償還方式計算,此次降息后購房者月供大約可以減少150元左右,屬于減負相對比較大的一次,有助于進一步促進房貸申請和消費。其對于后續購房市場的活躍,也會有積極的作用。

                廣東省城規院李宇嘉:降息后 今年首二套房貸款利率至少下降30個基點

                廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,此次LPR一次性下調了25個基點,為歷史上有記錄以來最大下調幅度,過去最大下調也僅僅15個基點。

                之所以大幅度下調,一方面在于樓市需求端基本面依舊疲弱,居民加杠桿購房預期較低;另一方面,開年大幅度、一次性下調,一次性到位,避免擠牙膏,產生“利率還會下調,再等等買房和貸款”的市場預期,導致購買力觀望。此次將紅利一次性釋放到位,產生明顯的降成本效應,促進居民貸款買房。

                更重要的是,在存款利率大幅度下調的情況下,保本理財利率也跟著降到歷史低位,按揭貸款利率與保本理財利率的剪刀差擴大,前者基本為后者的2倍。

                在房價下跌或存量濃厚的下跌預期的情況下,承擔高利率買一項預期價格下跌的資產,這是非常不劃算的。因此,只有降低按揭利率,縮減與保本理財利率的剪刀差,才能激勵居民加杠桿。穩定地產杠桿率,穩定流向地產的資金,從而修復地產的金融加速器效應,才能緩解緊縮的局面,這也是此次定向降息的目的,

                今年一次性降到位以后,后續降低LPR的可能性不大,房貸款利率將會持續下行。2024年1月,百城首套主流房貸利率平均為3.84%,二套主流房貸利率平均為4.41%??紤]到去年按揭利率降幅不算大,今年首二套房貸款今年至少有30個基點左右的降幅。